Подпись президента под законом о преобразовании права бессрочного узуфрукта на землю, построенную для жилищного строительства, в право собственности на землю подтвердила сказанное годами. С 1 января 2019 года собственники квартир в многоквартирных домах и частных домах, построенных на землях, переданных в бессрочный узуфрукт, окончательно стали их собственниками. Что такое бессрочный узуфрукт и как изменилось положение жителей с приходом нового года?
Что такое бессрочный узуфрукт?
Бессрочный узуфрукт - один из трех видов имущественных прав, помимо права собственности и ограниченных имущественных прав (узуфрукт, сервитут, залог, право совместной собственности на помещения и ипотека). Его суть заключается в передаче недвижимого имущества, находящегося в собственности Государственного казначейства или единиц местного самоуправления, в пользование физическому или юридическому лицу на срок 99 лет. Только в особых случаях, оправданных экономической целью, можно передать землю в бессрочный узуфрукт на более короткий срок (но не менее 40 лет).
Бессрочный узуфрукт - это посредник между правами собственности и ограниченными правами собственности. Он передается по наследству, и бессрочный узуфруктуарий может дополнительно продать его, зарядить и распорядиться им иным образом. Однако это касается самой земли, а не построенных на ней построек. Таким образом, пользователи остаются владельцами своих домов и квартир, но не участков.
Такая специфическая конструкция характерна для польского права собственности, сложившегося под влиянием социалистической идеологии. Бессрочный узуфрукт был введен Законом от 14 июля 1961 г. о землеустройстве в городах и жилых массивах как гарантия того, что земельные участки в городах останутся в собственности государства. В настоящее время они регулируются положениями части II Гражданского кодекса, Закона об управлении недвижимым имуществом и последнего закона о преобразовании права бессрочного узуфрукта на землю, предназначенную для жилищного строительства, в собственность.
Годовая плата за бессрочный узуфрукт
Бессрочный узуфрукт предполагает уплату двух видов сборов: первый (разовый) и годовой (циклический). Их количество определяется исходя из стоимости недвижимости. В случае первого взноса ставка составляет 15-25% от этой стоимости, а размер годового сбора зависит от цели, для которой объект был введен в эксплуатацию. В случае предоставления земли под жилищное строительство ставка составляет 1% от ее стоимости.
Бессрочный узуфрукт не является собственностью
Несмотря на то, что и право собственности, и право бессрочного узуфрукта представляют собой два типа вещных прав, право собственности представляет собой гораздо более широкий объем и гарантирует владельцу большую уверенность в отношении собственности.
И движимое, и недвижимое имущество может быть предметом права собственности, в то время как бессрочный узуфрукт ограничивается только землей, принадлежащей Государственному казначейству или органам местного самоуправления. Более того, право собственности не ограничено по времени, в отличие от бессрочного узуфрукта, у которого есть срок. Хотя его можно продлить на другой период, от пользователя требуется подать соответствующее заявление. Однако заявителю может быть отказано в его продлении из-за важных общественных интересов.
Права собственности ограничиваются только законом, принципами социального сосуществования и социально-экономической целью этого закона. Бессрочный узуфрукт дополнительно регулируется положениями договора, заключенного в форме нотариального акта. В конце концов, право собственности не требует от вас оплаты каких-либо сборов за утилизацию.
Первая попытка разобраться с трехсторонним разделом вещных прав
Правила, действующие с 1 января, - не первый подход к отмене института бессрочного узуфрукта. Уже в 2005г. Парламент принял закон, преобразовывающий право бессрочного узуфрукта в собственность. Однако вскоре выяснилось, что правила не адаптированы к реальности.
В основном речь шла о переводе земель под многоквартирные дома (преимущественно дома). Для преобразования требовалось согласие всех собственников квартир, владевших долями в праве бессрочного узуфрукта на эту землю. Таким образом, одного акционера было достаточно, чтобы отказаться от участия в предложении, чтобы помешать планам всех остальных и передать дело в суд. Такое положение дел было крайне несправедливым по отношению к жильцам квартир в многоквартирных домах и повлекло за собой продление всей процедуры преобразования.
Что изменится в новом порядке преобразования бессрочного узуфрукта в собственность?
Во-первых, фактом стало предоставление бессрочного узуфрукта земли. Это означает, что как собственники квартир в многоквартирных домах (если хотя бы половина помещений в блоке предназначена для проживания), так и владельцы одноквартирных домов в конечном итоге получат право собственности на землю под своей квартирой или домом, причем на равных условиях.
С другой стороны, темная сторона поправки - обязательство уплачивать пошлину за преобразование в течение 20 лет с момента предоставления избирательных прав. На практике это означает, что в течение следующих 20 лет резидентам все равно придется оплачивать циклический счет на ту же сумму, что и размер годовой платы за бессрочный узуфрукт. Изменится только его название.
Тем не менее, вся сумма комиссии за конвертацию также может быть оплачена сразу. Это решение особенно выгодно для владельцев недвижимости, находящейся на земле, принадлежащей Государственному казначейству. Затем, если они решат уплатить полную сумму в первый год предоставления избирательных прав, они могут воспользоваться скидкой до 60%. Однако с каждым годом его стоимость будет уменьшаться на 10%. Однако, если владелец не получит свидетельство о преобразовании бессрочного узуфрукта в собственность до конца 2019 года, скидка будет применяться к нему до февраля 2020 года.
Новые правила укрепляют позиции жителей.
Право собственности определенно сильнее, чем право бессрочного узуфрукта, и не требует его продления через несколько десятков лет. Предоставление избирательных прав в этом году значительно укрепило право примерно 2,5 миллионов семей на свои дома и квартиры. Кроме того, обязательство платить ежегодные взносы исчезнет максимум через 20 лет.
Войтек ГучиарцЮрист с писательским чутьем, он занимается редактированием специализированных юридических статей, посвященных вопросам строительного права и других его отраслей. В своей работе он ориентируется на читателя, переводя сложные нормы польского законодательства на простой и разборчивый язык. Он сочетает в себе знания и опыт, полученные во время работы в юридических фирмах, с постоянно развивающимся семинаром по письму и знаниями о создании контента в Интернете.
