Строительство дома - долгий и многоэтапный процесс, который предполагает не только большие затраты, но и множество официальных формальностей. О чем следует помнить при покупке участка? На что обращать внимание при выборе строительного объекта? Сколько времени нужно на оформление перед постройкой дома? Какие формальности, связанные со строительством дома, действуют в 2018 году? Посоветуем, какие документы нужно собрать и куда их доставить, чтобы начать строительство дома своей мечты в соответствии с законом.
Шаг 1. Проверка статуса сюжета
Тип здания, которое можно построить на конкретном участке, зависит от выбора. Следовательно, покупка земли должна быть продуманным решением, которому предшествует углубленный анализ местного плана территориального развития или, в ситуации, когда он не принят для конкретной территории, решение об условиях застройки.
Одной из первых формальностей, связанных со строительством дома, должно быть ознакомление с местным планом зонирования (Local Development Plan).. Мы найдем там информацию о предполагаемом использовании участка, то есть - проще говоря - какой он характер (строительный или сельскохозяйственный) и какое здание можно возвести на данной территории. В этом документе подробно указывается не только тип застройки, но и такие параметры, как минимальная площадь участка застройки или линия застройки, то есть расстояние между лицевой стеной жилого дома и дорогой. Он также содержит информацию о размерах, форме и внешнем виде планируемого объекта (например, уклон кровли, кровельный материал, цвет фасада). Вы также можете узнать об исключении определенных земель, например, по экологическим причинам, из жилищной застройки из местного плана развития. Заявление на получение выписки из плана территориального развития подается в архитектурный отдел муниципального управления или городское управление.Документы должны быть готовы к получению в течение 7-30 дней. Основную информацию о назначении земли, если она введена в компьютерную систему, также можно проверить в Интернете на сайте www.geoportal.pl.
В районе, который не охвачен текущим планом местного развития, стоит подать заявку на получение эквивалентного решения об условиях развития (сокращенно «WZ»). Из этого документа вы можете узнать, среди прочего какие условия необходимо соблюдать, чтобы построить дом на выбранном земельном участке. Как и в случае с планом местного развития, в нем также указывается подробная информация о внешнем виде здания, например, высота конька, угол наклона крыши и цвета фасада. Заявление о принятии решения об условиях застройки адресовано главе коммуны, мэру или президенту города и подается лично или письмом в архитектурный департамент, офис коммуны или городской офис.Необходимые вложения включают копия генеральной карты с обозначением контура участка, описательное и графическое описание планируемого способа застройки и характеристики застройки, а также документы, подтверждающие возможность застройки земельного участка под строительство. Стоит знать, что не только владелец недвижимости может подать заявку на решение об условиях застройки, но и любое третье лицо, заинтересованное в инвестировании на эту землю. Срок ожидания документа не должен превышать 60 дней.
Помните! После получения доступа к плану территориального развития или решения об условиях застройки стоит обратить внимание не только на информацию об интересующем участке, но и на соседний участок. Может оказаться, что там планируются инвестиции в дороги, промышленные предприятия или крупноформатные магазины.
Шаг 2. Анализ земельной книги
Очень важным этапом перед подписанием договора купли-продажи земли должна стать тщательная проверка интересующей нас земельной книги недвижимости.. Это разновидность формальностей, связанных со строительством дома, к которым, к сожалению, некоторые люди относятся с пренебрежением. Совершенно неверно, потому что в этом документе вы можете найти информацию, среди прочего о правовом статусе земли (кто собственник участка и в какой степени), а также об ипотеке или налоговой нагрузке на участок. Он также включает положения об автодорожном сервитуте, то есть на условиях, владелец участка может использовать внутреннюю подъездную дорогу (если участок не соединен напрямую с муниципальной или национальной дорогой). Чтобы помочь вам изучить и интерпретировать записи из земельного реестра и ипотечного реестра, стоит нанять юриста или нотариуса, который непременно знает, что искать.
Помните! Вы можете ознакомиться с земельным и ипотечным реестрами интересующей вас недвижимости на государственном веб-сайте Министерства юстиции, т.е. ekw.ms.gov.pl.
Шаг 3. Купите проект дома.
Ознакомившись с информацией из местного плана зонирования или решения об условиях застройки, а также проверив записи в земельном и ипотечном регистре и подписав договор купли-продажи участка, вы можете приступить к поиску строительного проекта дома. Строительный и архитектурный проект дома является одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство или начала строительных работ на основании уведомления о намерении построить в офисе.
Какой тип проекта дома выбрать? Вариант, который лучше всего подходит для размера нашего участка, условий застройки, указанных должностными лицами, или требований домочадцев, - это поручить проектировщику подготовить индивидуальный проект здания. Вы также можете использовать многочисленные базы данных готовых архитектурных проектов, также известных как повторяющиеся проекты. Они дешевле, чем проекты на заказ, но требуют дополнительных затрат, связанных с необходимостью адаптации готового проекта к нашему участку.
Помните! В случае строительства участков нестандартной формы или желания использовать нестандартные строительные решения, возможно, потребуется использование индивидуального архитектурно-строительного проекта.
Шаг 4. Получение технических условий на поставку ЖКХ.
В соответствии с применимыми положениями закона о строительстве, индивидуальные инвесторы, планирующие построить дом на одну семью, в большинстве случаев не должны подавать заявление на получение разрешения на строительство, а должны только уведомить о своем намерении построить. Однако исключением являются ситуации, когда зона влияния планируемого жилого дома выходит за границы участка (подробности в следующем разделе). В этом случае при подаче заявки на получение разрешения на строительство необходимо иметь ранее полученные гарантии о подведении инженерных коммуникаций и технических условиях для подключения участка к канализации, водопроводной, электрической или газовой сети . Документы этого типа можно получить в компаниях водоснабжения, канализации, энергетики или газа, подав заявку лично или письмом.
Помните! Даже если вы планируете начать строительство дома на основании извещения, вы можете оформить технические условия на сдачу инженерных коммуникаций. Они равносильны разрешению на выполнение подключений в соответствии с подробными инструкциями, что снижает риск возникновения проблем с их приемкой после завершения строительства.
Шаг 5. Получение разрешения на строительство или подача уведомления о намерении строительства
Несколько лет назад важнейшими формальностями, связанными со строительством дома, было получение разрешения на строительство. С 2015 года, благодаря внесению изменений в Закон о строительстве, отдельно стоящие односемейные жилые дома, зона влияния которых не выходит за границы участка, могут быть построены только на основании уведомления о намерении строительства.. Тем не менее, разрешение на строительство необходимо получить для инвестиций, чья зона влияния больше, например, дом будет возведен в трех, а не в четырех метрах от границы участка, или он очень высокий, что может затенять соседние объекты. Получение разрешения на строительство также необходимо в случае двухквартирных или рядных домов. Архитектор, создающий индивидуальный проект дома или адаптирующий готовый проект под участок инвестора, должен сообщить инвестору, какой документ будет лучшим для конкретного проекта.
Уведомление о строительстве в настоящее время является наиболее часто выбираемым вариантом для индивидуальных инвесторов. О чем это? В старостном или городском управлении с правами повята необходимо подать письменное уведомление о строительстве дома, а также приложения, такие как: строительный и архитектурный проект в четырех экземплярах, решение об условиях застройки, документ, подтверждающий возможность использования объекта для строительства и разрешения, договоренности и заключения, требуемые отдельными правила. После подачи заявки на строительство необходимо подождать 21 день до начала строительных работ. В течение этого времени офис может подать возражение или выдать справку об отсутствии оснований для возражения. При необходимости дополнения документации срок ожидания отсчитывается заново с момента подачи недостающих приложений.
Лица, обращающиеся за разрешением на строительство, должны вместе с заявлением предоставить множество других документов. Это включает выдержка и выдержка из местного территориального плана развития или решения об условиях застройки, а также геодезическая карта для целей проектирования, выдержка и выписка из земельной книги или технических условий для выполнения подключений к водопроводной, газовой, энергетической или водопроводно-канализационной сети. Также необходимо предоставить заверение о доступе участка к дороге общего пользования. Сколько времени нужно, чтобы получить документ? У официальных лиц есть 65 дней на вынесение решения.однако этот срок может быть продлен, если, например, обнаружены формальные недостатки (например, отсутствуют все необходимые приспособления) или стороны в разбирательстве (то есть владельцы земли, прилегающей к нашей собственности) будут обжалованы.
Помните! Строительные работы должны начаться в течение трех лет после получения разрешения на строительство или уведомления о намерении строительства. В противном случае придется повторять всю процедуру заново.
Шаг 6. Наем менеджера сайта
Уведомление о намерении построить дом или получение разрешения на строительство не отменяет формальностей. Перед тем, как первая лопата будет забита в землю, необходимо нанять руководителя строительства, то есть человека с соответствующей квалификацией, который контролирует строительные работы и их соответствие нормам строительного законодательства . В некоторых случаях также может быть необходимо нанять инспектора инвестора по надзору, например, при строительстве многоквартирных домов или односемейных домов из-за повреждений при добыче полезных ископаемых. Для таких лиц очень важно подписать декларацию о принятии на себя обязанностей, образец которой можно скачать в повятской инспекции строительного надзора (также на сайте этого учреждения).
Помните! Не начинайте строительство дома без получения разрешения на строительство или предварительного уведомления о намерении построить. Здание, которое будет возведено в таких условиях, может считаться лицензией на строительство, а его легализация повлечет за собой необходимость уплаты крупного штрафа.
Шаг 7. Ведение строительного журнала
Среди формальностей при строительстве дома не следует забывать вести строительный журнал, шаблон которого строго регламентирован нормативными документами (готовые строительные журналы доступны, в том числе, в магазинах канцелярских товаров). Первая запись должна быть в нем до начала строительных работ, но после получения разрешения на строительство или уведомления о намерении начать строительство. Записи, подтверждающие выполнение важнейших этапов строительных работ, а также ход работ, могут быть сделаны в строительном журнале руководителем строительства, инспектором по надзору инвестора, а также самим инвестором .
Помните! Строительный журнал является официальным документом и должен прилагаться к строительной документации для строительного надзора при подаче уведомления о завершении строительства и, при необходимости, заявки на получение разрешения на использование дома.
Шаг 8. Установка информационного табло.
Важной формальностью перед началом строительных работ является установка желтого информационного табло о строительстве на видном месте на границе строительной площадки. Готовые к заливке доски можно приобрести в магазинах DIY. Согласно Закону о строительстве, он должен содержать такую информацию, как: тип строительных работ, номер разрешения на строительство или номер заявки, а также личные данные инвестора строительства, подрядчиков строительных работ, руководителя строительства, руководителей работ, инспектора по надзору инвестора и проектировщиков.
Помните! Отсутствие информационного табло или непредоставление данных, требуемых законом, считается невыполнением обязательства руководителем строительства и может повлечь за собой штраф.
Шаг 9. Извещение о начале строительных работ.
Лица, получившие разрешение на строительство или заявившие о строительстве индивидуального дома и не получившие возражения ex officio, по крайней мере, за день до начала строительных работ, должны сообщить о начале строительных работ в строительный надзор.. Эта информация необходима строительному надзору для ведения учета начатых и сданных строительных объектов, а также для контроля строительства, например с точки зрения надлежащего хода процесса строительства и соответствия здания строительным нормам, решения о разрешении / уведомлении на строительство и строительного проекта. В дополнение к письму, уведомляющему о планируемой дате начала строительных работ, инспекция также должна предоставить: декларацию руководителя и строительного инспектора (если он нанят) о том, что план безопасности и охраны здоровья был подготовлен, свидетельство, подтверждающее, что руководитель / инспектор строительства включен в список членов компетентной палаты профессионального самоуправления,
Помните! Сообщение о начале строительных работ в строительную инспекцию и внесение первой записи в журнал необходимо сделать не менее чем за день до выхода первых бригад на строительную площадку.
